商用房房屋改造的法律法規(guī)規(guī)定，主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》，業(yè)主不得隨意改變房屋用途，需遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約，并征得有利害關(guān)系業(yè)主一致同意，還需參考《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)規(guī)定，涉及房屋結(jié)構(gòu)或用途重大變更時(shí)，需考慮房地產(chǎn)抵押權(quán)人利益。

一、住宅改商用房相關(guān)法律法規(guī)

• 《中華人民共和國(guó)民法典》：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。若業(yè)主有此需求，除必須遵循相關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約外，還需要獲得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意。若未獲得利害關(guān)系業(yè)主的一致同意而擅自進(jìn)行住改商，利害關(guān)系業(yè)主可以行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)或請(qǐng)求權(quán)，要求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或賠償損失。這一規(guī)定旨在確保小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害，并維持居住環(huán)境的安寧與秩序。
• 《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理法》：第五十條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。雖然這里主要針對(duì)公共建筑和共用設(shè)施，但對(duì)理解房屋用途的改變具有一定的關(guān)聯(lián)性，在一定程度上限制了隨意的改造行為。
• 《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》
  • 第十條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，未按照物權(quán)法（現(xiàn)為民法典相關(guān)規(guī)定）第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。
  • 第十一條規(guī)定業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
• 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》：第六條規(guī)定裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：(一)搭建建筑物、構(gòu)筑物；(二)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；(三)拆改供暖管道和設(shè)施；(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第(三)項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第(四)項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。這對(duì)住宅改造為商用房時(shí)涉及的室內(nèi)裝修活動(dòng)進(jìn)行了限制，確保改造過程中的安全性和合規(guī)性。
• 《國(guó)家工商總局關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記管理有關(guān)問題的通知》：個(gè)體工商戶在設(shè)立(開業(yè))或住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)變更登記時(shí)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除提交住所使用證明外，還應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)《住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記表》；(二)住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件。

二、一般房屋私自改造相關(guān)規(guī)定（包括商用房可能涉及的情況）

• 根據(jù)《民法典》第二百七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其商品房專有部分享有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。例如在商用房改造中如果危及建筑安全或者損害其他業(yè)主權(quán)益則是不被允許的。
• 《商品管理辦法》第六條規(guī)定有下列情形之一的房屋不得出租：(一)屬于違法建筑的；(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。這表明商用房改造若涉及到違反這些規(guī)定改變使用性質(zhì)等情況是不合法的，同時(shí)私自改造后用于出租收益也是不合法的，因?yàn)樗阶愿脑斓姆课輰儆诜煞ㄒ?guī)禁止出租的房屋，未經(jīng)過登記備案，租賃主體不合法，出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的建筑與承租人訂立的租賃合同無效。

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