比較法基于替代原理，通過比較類似物業(yè)的成交價格來評估目標物業(yè)價值，在投資性房地產評估中，選取與待估房地產用途、建筑結構、所處地區(qū)等方面相同或相類似的已成交案例作為可比實例，對各可比實例進行交易情況、市場狀況、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出比準價格，再將多個比準價格綜合計算得出最終估價結果，例如某城市內一宗住宅用地評估，選擇四宗類似已成交案例，經各項修正后計算出各宗比準價格，取其簡單算術平均值作為該住宅用地單價。

投資性房地產評估中的市場比較法案例

案例背景

在市場比較法的應用中，一個典型的案例是對銀行總行辦公樓的評估。該辦公樓位于市新區(qū)*路號，建筑面積為69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處金融區(qū)內。

房地產位置狀況

• 具體位置：銀行總行辦公樓位于市新區(qū)*路號。
• 建筑面積：69,720.566平方米。
• 土地面積：1930平方米。
• 結構類型：鋼混結構。

房地產的權利狀況

• 土地使用權類型：出讓。
• 土地規(guī)劃用途：金融辦公綜合樓。
• 土地使用權面積：9,975平方米。

市場比較法的基本原理和應用步驟

市場比較法的基本原理是根據替代原則，將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

評估步驟

1. 選取可比實例：選取與估價對象房地產所處地區(qū)相近、結構及用途相同的交易案例作為估價對象的可比實例。
2. 比較修正：包括交易情況修正、市場狀況修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正。
3. 計算比準價格：將修正后的系數代入公式計算，得出最終比準價格。

具體案例分析

可比實例的選擇和修正

在選擇可比實例時，評估人員會考慮交易日期、交易情況、區(qū)域因素及個別因素等一系列修正調整后，得到試算比準價格。例如，某些可比實例的交易情況修正系數可能為100/100，市場狀況修正系數也可能為100/100，而區(qū)域因素和個別因素的修正則需要根據具體情況打分比較。

比準價格的計算

通過上述修正系數，評估人員可以計算出比準價格。例如，某些可比實例的比準價格可能為7333.33元/平方米，而另一些則可能為8912.02元/平方米。這些比準價格的計算有助于評估人員估算出待估宗地的價格。

市場比較法的應用挑戰(zhàn)和改進建議

在實際應用中，市場比較法仍然存在一定的問題，如比較案例的選取缺乏對比價值和因素賦權的隨意性較強。為了提高評估的準確性和可靠性，建議采取以下改進措施：

• 完善選取標準：制定更嚴格的選取標準，確保選取的案例具有更高的對比價值。
• 合理賦權：根據各類因素對房產價值的影響程度，合理分配權重，避免主觀判斷的影響。

通過這些改進措施，市場比較法在投資性房地產評估中的應用將更加科學和準確，有助于提升房地產評估行業(yè)的整體水平。

市場比較法在商業(yè)地產中的應用

如何確定房地產評估的可比實例

投資性房地產評估的市場趨勢

房地產評估中市場比較法的局限性