住建部近日針對(duì)房齡超過(guò)40年的老房子提出了改造與保護(hù)并重的指導(dǎo)方針，強(qiáng)調(diào)在推進(jìn)城市更新過(guò)程中需兼顧歷史建筑保護(hù)與現(xiàn)代居住需求，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量老舊住宅面臨功能老化、安全隱患等問(wèn)題，但部分老房子承載著城市記憶與文化價(jià)值，不宜簡(jiǎn)單拆除，住建部要求各地在改造中遵循“留改拆”原則，優(yōu)先通過(guò)修繕、加固、功能提升等方式延長(zhǎng)建筑使用壽命，同時(shí)對(duì)具有歷史意義的建筑實(shí)施針對(duì)性保護(hù)，在具體實(shí)施中，需結(jié)合居民意見(jiàn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，重點(diǎn)解決水電管網(wǎng)、無(wú)障礙設(shè)施等民生問(wèn)題，并鼓勵(lì)采用節(jié)能環(huán)保技術(shù)，政策還提出探索“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的多元合作模式，平衡經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，避免大拆大建，這一舉措旨在實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境改善與城市文脈延續(xù)的雙贏，為全國(guó)老舊小區(qū)改造提供規(guī)范化路徑。

近年來(lái)，隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，老舊小區(qū)改造成為城市更新中的重要議題，2023年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡(jiǎn)稱“住建部”）再次明確了對(duì)建成超過(guò)40年老房子的政策方向，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注，這些老房子不僅是城市歷史的見(jiàn)證者，也承載著無(wú)數(shù)家庭的記憶，但其安全性、功能性和居住舒適度卻面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如何在改造與保護(hù)之間找到平衡，成為當(dāng)前城市發(fā)展中的一道必答題。

政策背景：住建部的新規(guī)與老房子的命運(yùn)

住建部在2023年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》中明確提出，對(duì)建成時(shí)間超過(guò)40年的老房子進(jìn)行全面排查，并根據(jù)房屋狀況分類施策：

1. 加固改造：對(duì)結(jié)構(gòu)安全但設(shè)施老化的房屋，以修繕和功能提升為主；
2. 拆除重建：對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患或無(wú)法滿足現(xiàn)代居住需求的房屋，納入城市更新計(jì)劃；
3. 保護(hù)保留：對(duì)具有歷史價(jià)值或文化特色的建筑，嚴(yán)格保護(hù)其原貌。

這一政策的出臺(tái),既是對(duì)居民居住安全的保障，也是對(duì)城市文化脈絡(luò)的延續(xù)，政策落地過(guò)程中仍面臨諸多爭(zhēng)議，例如居民意愿協(xié)調(diào)、資金分配、歷史保護(hù)與現(xiàn)代化需求的沖突等。

老房子的現(xiàn)狀：安全隱患與居住痛點(diǎn)

超過(guò)40年的老房子主要集中在20世紀(jì)70-80年代建設(shè)的單位宿舍、筒子樓和早期商品房中，這些房屋普遍存在以下問(wèn)題：

1. 結(jié)構(gòu)老化：混凝土碳化、鋼筋銹蝕、墻體開(kāi)裂等問(wèn)題突出，抗震性能不足；
2. 設(shè)施落后：管線老化、排水不暢、缺乏電梯和消防設(shè)施，居住舒適度差；
3. 功能缺失：停車難、綠化少、公共空間不足，與現(xiàn)代生活需求脫節(jié)。

2021年長(zhǎng)沙某老舊小區(qū)因水管爆裂導(dǎo)致整棟樓停水一周,居民生活陷入困境；同年，廈門一棟40年房齡的住宅因電路老化引發(fā)火災(zāi)，造成嚴(yán)重?fù)p失，這些案例凸顯了老房子改造的緊迫性。

改造模式探索：從“大拆大建”到“微更新”

過(guò)去,城市更新多以“推倒重建”為主，但這種方式成本高、周期長(zhǎng)，且容易破壞社區(qū)生態(tài)，近年來(lái)，各地開(kāi)始嘗試更精細(xì)化的改造模式：

1. “留改拆”并舉：上海虹口區(qū)春陽(yáng)里項(xiàng)目通過(guò)保留建筑外殼、內(nèi)部全面升級(jí)，既維持了里弄風(fēng)貌，又改善了居住條件；
2. 居民共治：北京勁松北社區(qū)引入社會(huì)資本，由居民投票決定改造方案，新增電梯、便民超市等設(shè)施；
3. 文化賦能：廣州永慶坊將老騎樓改造為文創(chuàng)街區(qū)，實(shí)現(xiàn)歷史保護(hù)與商業(yè)價(jià)值的雙贏。

這些案例表明,老房子改造并非“一刀切”，而是需要因地制宜、多方參與的系統(tǒng)性工程。

爭(zhēng)議與挑戰(zhàn)：政策落地的難點(diǎn)

盡管政策方向明確,但實(shí)際操作中仍存在諸多矛盾：

1. 居民意見(jiàn)分化：老年群體希望原地改造，年輕家庭更傾向拆遷置換；
2. 資金缺口大：據(jù)測(cè)算，全國(guó)老舊小區(qū)改造需資金超萬(wàn)億元，政府補(bǔ)貼難以全覆蓋；
3. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模糊：如何界定“歷史建筑”與“危房”，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，易引發(fā)糾紛。

成都某老小區(qū)因部分居民反對(duì)加裝電梯,導(dǎo)致項(xiàng)目擱置數(shù)年；南京一處民國(guó)建筑因產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，修繕計(jì)劃遲遲無(wú)法推進(jìn)。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：他山之石如何攻玉

發(fā)達(dá)國(guó)家在老舊建筑處理上積累了豐富經(jīng)驗(yàn)：

1. 德國(guó)“被動(dòng)式改造”：通過(guò)節(jié)能技術(shù)提升老建筑性能，降低拆建需求；
2. 日本“定期檢修制度”：法律強(qiáng)制要求房齡超20年的建筑每10年進(jìn)行一次安全評(píng)估；
3. 美國(guó)“歷史保護(hù)稅收優(yōu)惠”：對(duì)修繕歷史建筑的業(yè)主減免稅費(fèi)，激發(fā)社會(huì)參與。

這些做法為中國(guó)提供了參考,但需結(jié)合本土實(shí)際靈活應(yīng)用。

邁向可持續(xù)的城市更新

住建部的新規(guī)為老房子指明了方向,但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還需完善以下機(jī)制：

1. 立法保障：加快《城市更新法》立法，明確各方權(quán)責(zé)；
2. 金融創(chuàng)新：探索REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）等模式吸引社會(huì)資本；
3. 技術(shù)賦能：利用BIM（建筑信息模型）和AI評(píng)估房屋狀況，提升改造效率。

正如住建部負(fù)責(zé)人所言：“城市更新不是簡(jiǎn)單的物理空間改造，而是對(duì)城市生命力的重塑?！背^(guò)40年的老房子，既是過(guò)去的遺產(chǎn)，也是未來(lái)的資源，唯有在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中傳承，才能讓城市真正成為“宜居、韌性、智慧”的家園。

從“憂居”到“優(yōu)居”，老房子的蛻變映射了中國(guó)城市發(fā)展的理念升級(jí)，住建部的政策既是對(duì)民生關(guān)切的回應(yīng)，也是對(duì)城市文脈的守護(hù)，在改造與保護(hù)的平衡木上，我們需要更多的智慧、耐心與協(xié)作，讓每一棟老房子都能在時(shí)代變遷中煥發(fā)新生。